Долевое строительство в последнее время превратилось в настоящую русскую рулетку. С одной стороны, цены на вторичном рынке жилья заметно выше, и готовые квартиры доступны далеко не всем. С другой стороны, нет уверенности, что застройщик выполнит обязательства и покупатель справит новоселье вовремя.

Было много примеров, как вроде бы надежные строительные компании мгновенно «сдувались», оставив дольщиков без жилья и без денег. Самый яркий пример – СУ-155 (и «Ивановская ДСК»). Но к решению проблем этой компании подключились федеральные власти – слишком много пострадавших было по всей стране. А есть мелкие строительные фирмы, отстаивать интересы дольщиков которых федеральные чиновники не спешат.

В Иванове 5 февраля на акцию вышли дольщики ООО «Верамарк», купившие квартиры в ЖК «Зеленая роща» на улице Лежневской. Их отправляют из кабинета в кабинет, власти разводят руками, а застройщик уже давно ничего не обещает. Недавно была поставлена точка в истории с ЖК «Малина» того же застройщика – мэрия за долги по арендной плате просто изъяла выделенный земельный участок. Правда, похоже, квартирами в этом жилом комплексе соблазнились немногие: по информации областного департамента строительства и архитектуры, на начало прошлого ноября было заключено всего два договора.

Есть в Иванове и другие объекты, которые уже должны быть сданы в эксплуатацию, а по факту строительные работы на объектах либо далеки от завершения, либо не ведутся вообще. И те, кто заключил договоры с этими застройщиками, в ближайшее время пополнят армию обманутых дольщиков. В ближайшее время еще множество семей окажутся в бедственном положении без перспектив получить то, за что уже заплачены немалые деньги.

Возникает резонный вопрос: насколько надежен такой инструмент, как долевое строительство? Есть ли гарантии, что застройщик выполнит свои обязательства, и как до заключения договора убедиться в том, что дом будет достроен? Или это, натурально, лотерея?

Мы поговорили и с застройщиками, и с чиновниками – они попросили не называть их имен, поскольку боятся быть заподозренными в недобросовестной конкуренции или лоббировании чьих-то коммерческих интересов. Приводим их рекомендации обезличенно – как памятку для тех, кто все-таки готов стать участником долевого строительства.

Итак, вы определились с новостройкой, в которой намереваетесь купить квартиру. Но при этом хотите быть уверенным, что квартиру получите в заявленные в проектной декларации сроки. На что обращать внимание?

Опыт и репутация

Пожалуй, самое главное, по мнению самих застройщиков, – опыт работы компании на жилищном рынке и ее репутация. Конечно, зачастую строительные компании дробятся на несколько ОООшек, но в любом случае в рекламе указывается, в какую коммерческую группу они входят.

Поинтересуйтесь, сколько лет существует организация, какие объекты построила, почитайте в Интернете отзывы. Если это первый или второй объект, который возводит застройщик, если ОООшка была создана два-три года назад, а ее уставной капитал – классические 10 тысяч рублей, то велик шанс оказаться обманутым дольщиком.

Конечно, из этого правила есть исключения – та же федеральная ГК СУ-155, которая казалась воплощением надежности.

Продать и построить

Сами строители чаще всего советуют обращать внимание, в каком состоянии находится дом, где вы собираетесь приобрести квартиру. Покупка на стадии котлована самая выгодная, но и самая рискованная, поскольку невозможно понять, сможет ли компания довести дело до конца. Если же этажи дома уже растут, попытайтесь получить информацию, сколько квартир продано. Многие застройщики не скрывают эту информацию (особенно те, кто уверен в своих силах), и менеджер строительной компании спокойно назовет вам цифру. Или эти данные можно посмотреть на сайте застройщика. Если сведения не дают или отвечают уклончиво – это повод насторожиться.

В принципе, можно получить сведения о количестве заключенных договоров долевого строительства на сайте департамента строительства и архитектуры в разделе «Контроль долевого строительства». Но эти данные обновляются с запозданием. Самые дотошные покупатели могут запросить выписку на объект из Росреестра – в ней в обязательном порядке будут указаны обременения в виде договоров долевого строительства.

Узнав, сколько квартир куплено, нужно сопоставить объем полученных застройщиком средств с объемом выполненных работ. Как говорят специалисты, расходы на так называемую коробку здания составляют около 40% от всех затрат на возведение дома, на коробку без внешних стен – около 30%. Остальные деньги должны направляться на внутренние работы, отделку (если есть), оборудование, инженерные коммуникации, благоустройство территории.

Так что если в доме проданы 80% квартир, а из 16 этажей возведены, скажем, только пять, то это должно вызвать вопрос: куда застройщик дел деньги дольщиков? Это повод для того, чтобы отказаться от приобретения квартиры.

Не лишним будет съездить на объект и посмотреть, ведется ли строительство. Двое-трое рабочих, слоняющихся по площадке – это не работа, говорят специалисты. Современные технологии позволяют вести строительство в любое время года, и если у застройщика всё хорошо с финансами, дома возводятся со скоростью в среднем два этажа в месяц. Разговоры про «не сезон» – это отговорки.

Банкам виднее

Есть один нехитрый способ получить авторитетное мнение о надежности застройщика – обратиться в крупный банк с вопросом, дадут ли там кредит на покупку квартиры в конкретном объекте. Дело в том, что банки – в первую очередь такие, как Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, – предпочитают не выдавать деньги на сомнительные проекты. Службы безопасности у них профессиональные и дотошные. Поэтому если вам скажут, что кредит на квартиру в конкретном объекте не предоставят – лучше не рискуйте и не связывайтесь с таким застройщиком.

Большие скидки – большой риск

Любовь к халяве – дело святое. Все мы очень любим что-нибудь бесплатное. Ну или хотя бы скидки посолиднее – процентов 50. Но когда речь идет о крупной сумме, надо задуматься: откуда у застройщика возможность предоставлять скидку, скажем, в 5 тысяч рублей с квадратного метра или полмиллиона с квартиры? Неужели настолько велика маржа?

Конечно, нет – в один голос говорят застройщики, которые работают на этом рынке не один десяток лет. В последние годы доходность строительства жилья снизилась, и при таких скидках квартиры продаются ниже себестоимости. Большие скидки допустимы, если они предоставляются на 3-4 квартиры в доме – возможно, застройщику срочно необходимы деньги, скажем, на уплату налогов. Но и в этом случае надо насторожиться. А уж если подобное «вкусное» предложение касается всех квартир в доме, который находится на стадии котлована, велика вероятность, что в итоге вы будете вспоминать поговорку про сыр и мышеловку.

Оно вам надо?

Кстати:

В 2017 году в Иванове введено в эксплуатацию 165,1 тысячи кв. м жилья, из которых 147,7 тысячи – многоквартирные дома. В Ивановской области в прошлом году введено в эксплуатацию 290,9 тысячи кв. м жилья, из которых 208,1 тысячи – многоквартирные дома.

Цена за квадратный метр в Иванове в строящихся домах составляет от 34 тысяч до 44 тысяч рублей в зависимости от проекта, района и других факторов, влияющих на стоимость квартиры.