Со схемами поточнее, пожалуйста!

От многодетных семей и других льготных категорий нередко поступают жалобы на проблемы в оформлении земельных документов. Точнее на небрежно подготовленные кадастровыми инженерами схемы, которые обычно требуются для бесплатного получения земли. Из-за допущенных неточностей участки нередко пересекают границы «соседей» или особо охраняемых территорий. Ситуация характерна не только для нашего региона, но и для всей страны. В связи с этим разработаны поправки в Земельный кодекс и Федеральный закон «О кадастровой деятельности», по которым кадастровые инженеры должны будут отвечать за свои ошибки.

Предполагается, что специалистов будут исключать из саморегулируемой организации, если из-за ошибки в подготовленной ими схеме Росреестр откажется регистрировать права на землю или ставить ее на учет. Поводом также послужат десять и более решений ведомства за последние три года об устранении таких неточностей, воспроизведенных в ЕГРН.

А еще, если из-за недостоверной схемы расположения участка, созданной кадастровым инженером, у землевладельца возникнут убытки, компенсировать их будут по страховке специалиста. Так что ответственность существенно повысится. 

Вы нам зачем?

Но когда и зачем вообще необходимо обращаться к кадастровому инженеру? Как выстроить отношения с этими специалистами: от выбора исполнителя до реализации договора? Подобные вопросы могут рано или поздно возникнуть у каждого собственника недвижимости.

«Прежде всего, они готовят межевой план, устанавливающий точные границы земельного участка, – пояснила руководитель Управления Росреестра по Ивановской области Наталья Ведерникова. – Межевание – основа для подготовки документов при постановке на учет одного или нескольких земельных участков, учета изменений или учета части земельного участка, а также разделения, объединения, выдела земельного участка (доли).

Вторая задача кадастрового инженера – технический план. Он необходим при подготовке документов для постановки на учет объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса, учета его изменений или учета его части. И, конечно, непосредственно самих зданий, сооружений, помещений, машино-мест.

Третья – составление акта обследования как основы при подготовке документов для снятия с учета объектов недвижимости. 

Стоит добавить также случаи, когда необходимо исправить реестровую ошибку или, например, возвести забор в каких-то спорных отношениях с соседями».

Сначала договор

Найти кадастрового инженера нетрудно. Кроме информации в социальных сетях и СМИ, их можно найти на портале Росреестра. С 1 апреля запущена электронная платформа кадастровых работ (https://epkr.rosreestr.ru/). Она содержит доступную базу данных о кадастровых инженерах, возможность сформировать заказ и направить его на рассмотрение по территориальному принципу либо же конкретному инженеру.

Можно обсудить в чате условия выполнения работ, составить в электронном виде на основе типовой формы договор подряда и даже сразу подписать его. «Важно подробно и точно перечислить в договоре все работы кадастрового инженера, – предупреждает Наталья Ведерникова. – Задание на выполнение работ и смета – обязательные приложения к договору. Должен быть зафиксирован и порядок оплаты. Важно, что законом предусмотрена возможность оплатить кадастровые работы в полном объеме по результату – после государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на объекты недвижимости, в отношении которых выполнялись кадастровые работы.

Кроме того, можно в договоре подряда наделить кадастрового инженера полномочиями по подаче заявления и документов для осуществления учетно-регистрационных действий без доверенности. Тогда кадастровый инженер самостоятельно в электронном виде подает в орган регистрации прав документы, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ, что очень удобно для заказчика». 

Межевать – не межевать?

Если кто забыл, межевание – это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат, с последующим юридическим оформлением результатов. Такие работы обязательно проводятся кадастровыми инженерами на основе договора подряда. Разумеется, с соблюдением всех предусмотренных законом условий. А это лишние хлопоты и расходы. Вопрос: так ли уж надо межевать? 

Наталья Ведерникова отмечает: «Сегодня законодательство предусматривает возможность государственной регистрации прав на земельные участки «без межевания» – например, в случае если они предоставлены до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Либо, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права. Межевать или нет такие земельные участки решает сам собственник». 

Почему да?

Казалось бы, нам лучше без этого: зачем эти договоры с кадастровым инженерами, трата времени, лишние хлопоты и расходы. Ну, если землю можно продать и без дорогостоящей процедуры, стоит ли на нее тратиться? А тем более если продажа вообще не планируется – уж всяко мы найдем, куда потратить предназначенные для межевания деньги. 

Но ситуации бывают разные, и исходя из опыта Наталья Ведерникова советует: «В результате межевания всем – хозяину участка, соседям, потенциальным покупателям и властям, будет точно известно, сколько именно у вас в собственности земли и где она находится. 

Межевание закрепляет права собственника. И это самый весомый аргумент за него. Точно и однозначно устанавливаются и узакониваются границы земельного участка, споры с соседями и с кем бы то ни было остаются в прошлом. Кроме того, без межевого плана затруднено всё, что связано с данными о границах, например электрификация, социальная газификация и так далее. 

Межевание нужно, если на земельном участке планируется возвести дорогостоящее строение или важный технический объект: без точных границ невозможно соблюсти строительные нормы и правила. Да и при необходимости продать участок потенциальный покупатель вряд ли обрадуется не отмежеванному «коту в мешке».

Всё это настолько важно в жизни, что мой совет: межевать однозначно. 

Кстати, при межевании существует возможность законного бесплатного увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления для участков соответствующего назначения и целевого использования. Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления».